¿El área verde o el humedal afectan el precio de la vivienda, en un sector de Bogotá?

RESUMEN

Diferencias en las características de la infraestructura verde pueden variar la relación entre los espacios verdes urbanos y el precio de la vivienda (PV). El objetivo de este estudio es estimar el efecto de la proximidad de áreas verdes con diseño antrópico (AVDA) y de un humedal, sobre los valores del mercado de vivienda. Mediante uso de sistemas de información geográfica se determinó el tamaño de áreas verdes próximas al humedal y otros atributos de localización de las viviendas; los precios de los inmuebles se obtuvieron en el mercado de finca raíz en Bogotá. Con mínimos cuadrados ordinarios se relacionó el PV con atributos ambientales, de localización y socioeconómicos; el Índice de Moran, modelos de contigüidad y error espaciales permitieron analizar la dependencia espacial de los datos. El AVDA y no el humedal, estuvo significativamente asociada con el PV Las regresiones realizadas mostraron la ausencia de dependencia espacial entre los datos, así como una asociación positiva del PV con las AVDA, el área del inmueble y el número de alcobas. Mientras que la edad de las viviendas y la distancia al Comando de Atención Inmediata (CAI) tuvieron una asociación negativa con el PV. Estos resultados muestran que los residentes locales pagan más por vivir cerca a áreas con AVDA y tienen implicaciones para la planificación urbana de estratos socioeconómicos altos. Los valores estimados en este trabajo pueden ser utilizados para alimentar un análisis costo-beneficio en evaluaciones para la construcción, ampliación y rehabilitación de espacios verdes urbanos. Se recomienda realizar un estudio semejante, en vecindarios de menores ingresos económicos que permitan definir también la tipología de AVDA factible de pagar y que al mismo tiempo proporcione servicios ecosistémicos culturales.

ABSTRACT

Differences in the characteristics of green infrastructure can vary the relationship between urban green spaces and housing prices. The objective of this study is to estimate the effect of the proximity of anthropically designed green areas and a wetland on housing market values. Using geographic information systems, the size of green areas near the wetland and other attributes of housing location were determined; property prices were obtained from the real estate market in Bogota. Ordinary least squares was used to relate the housing prices to environmental, location and socioeconomic attributes; the Moran Index, contiguity models and spatial error models were used to analyze the spatial dependence of the data. The anthropically designed green areas, and not the wetland, was significantly associated with the housing prices. The regressions performed showed the absence of spatial dependence among the data, as well as a positive association of housing prices with anthropically designed green areas, property area and number of alcoves. While the age of the dwellings and the distance to the Immediate Attention Command had a negative association with housing prices. These results show that local residents pay more to live near areas with anthropically designed green areas and have implications for urban planning for high socioeconomic strata. The values estimated in this work can be used to feed a cost-benefit analysis in evaluations for the construction, expansion, and rehabilitation of urban green spaces. It is recommended that a similar study be conducted in lower income neighborhoods to define the type of anthropically designed green areas that can be afforded and at the same time provide cultural ecosystem services.

RESUMO

As diferenças nas características da infra-estrutura verde podem variar a relação entre o espaço verde urbano e os preços da habitação (PH). O objetivo deste estudo é estimar o efeito da proximidade de áreas verdes antropogenicamente projetadas (AVAP) e de um pântano sobre os valores do mercado imobiliário. Usando sistemas de informação geográfica, foi determinado o tamanho das áreas verdes próximas ao pântano e outros atributos de localização habitacional; os preços dos imóveis foram obtidos do mercado imobiliário em Bogotá. Os mínimos quadrados comuns foram usados para relacionar a PV aos atributos ambientais, de localização e sócio-econômicos; os modelos do Índice Moran, contiguidade e erro espacial foram usados para analisar a dependência espacial dos dados. A AVAP e não a zona úmida, foi significativamente associada à PV. As regressões mostraram a ausência de dependência espacial entre os dados, bem como uma associação positiva de PH com AVAP, área da propriedade e número de alcovas. Enquanto a idade das moradias e a distância até o Comando de Atenção Imediata (CAI) tinham uma associação negativa com o PV Estes resultados mostram que os residentes locais pagam mais para viver perto de áreas com AVAP e têm implicações no planejamento urbano para altos estratos sócio-econômicos. Os valores estimados neste trabalho podem ser usados para alimentar uma análise de custo-benefício em avaliações para a construção, extensão e reabilitação de espaços verdes urbanos. Recomenda-se que seja realizado um estudo semelhante nos bairros de menor renda para também definir o tipo de AVAP que pode ser oferecido ao mesmo tempo em que fornece serviços culturais ecossistêmicos.